從排隊(duì)等銀行放款，到排隊(duì)辦理提前還貸——面對(duì)不確定性越來(lái)越大的外部環(huán)境，越來(lái)越多的年輕人選擇降低杠桿、輕裝前行。

　　“現(xiàn)在想提前還房貸的人太多了。”來(lái)自成都的王宇(化名)向證券時(shí)報(bào)記者描述該地區(qū)提前還房貸的“盛況”，“今年7月左右，我向銀行咨詢?cè)鯓犹崆斑�貸，才知道提前還貸還得預(yù)約，要排隊(duì)等一個(gè)月以上�！�

　　東南地區(qū)某國(guó)有大行的一位個(gè)貸經(jīng)理也有同感�！敖衲陙�(lái)咨詢提前還按揭的人‘暴增’，其中大部分是年輕人。”他告訴證券時(shí)報(bào)記者，很多年輕人購(gòu)房時(shí)由于工作年限尚短，又恰逢幾年前樓市高點(diǎn)，因此辦理的大都是成本較高的商業(yè)貸款或者混合貸款。

　　在光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華看來(lái)，驅(qū)動(dòng)年輕人提前還款的最直接因素是不斷下行的房貸利率，提前還款有助于這些“貸在高點(diǎn)”的年輕人減少房貸利息支出。

　　以成都為例，該地區(qū)前幾年的首套房按揭利率高點(diǎn)一度觸達(dá)6.3%，現(xiàn)已降至4.3%�！凹由线@兩年市場(chǎng)利率波動(dòng)下行，導(dǎo)致市場(chǎng)上金融產(chǎn)品收益普遍缺乏吸引力�！敝苊�華表示，手頭有余錢的人選擇還貸而非投資理財(cái)，也是一種合乎理性的決定。

　　排隊(duì)還房貸

　　“8月10日，我去柜臺(tái)還完了房貸。我記得特別清楚，那天的天特別藍(lán)，從銀行走出來(lái)的時(shí)候，我腦子里只有一個(gè)想法：以后賺的每一分錢都是我自己的了。”時(shí)隔一個(gè)多月，小劉(化名)回想起此事，話音里仍有藏不住的歡喜。

　　2018年夏天，24歲的小劉成為“百里挑一”的幸運(yùn)兒，在剛剛開(kāi)啟“搖號(hào)”時(shí)代的杭州搶到了一套房。這一年，各地推出了人才落戶政策，樓市一時(shí)間熙熙攘攘，到處是“千人搖”、“萬(wàn)人搖”的火爆景象。也是這一年，恒大集團(tuán)創(chuàng)始人許家印連續(xù)第二年登頂福布斯中國(guó)富豪榜。

　　直到今年年初，小劉都從未想過(guò)要提前還貸。他在杭州一家科技公司工作，薪資不低，每個(gè)月的公積金就能達(dá)到5000元，加上2020年新冠肺炎疫情以來(lái)國(guó)內(nèi)貨幣政策一直較為寬松，他甚至還考慮過(guò)“咬咬牙再買一套”，“主要是前兩年身邊的人都在討論買房，因?yàn)閾?dān)心通貨膨脹，除了房子也沒(méi)有其他更好的投資選擇了”。

　　小劉第一次萌生提前還貸的想法，是在接到公司通知暫停所有招聘計(jì)劃后�！澳菚r(shí)大廠裁員的消息滿天飛，雖然我們公司還沒(méi)有裁員，但就突然有了一種危機(jī)感。”小劉說(shuō)。短短一年間，他就從潛在的貸款客戶變成了提前還貸的客戶。

　　今年5月，小劉打電話向家人提出了提前還貸的想法�！斑�完房貸，我們家?guī)缀蹙褪且怀�回到解放前了�！钡�小劉的父母很快就決定支持他，“一方面是現(xiàn)在沒(méi)什么其他的投資開(kāi)支，另一方面他們也希望我不要壓力太大”。

　　同樣在這個(gè)月，已經(jīng)還房貸一年半的周云(化名)第一次撥打了他的客戶經(jīng)理的電話。他在2020年10月辦理了房貸，房子買在寧波。今年，周云和妻子準(zhǔn)備步入婚姻的下一個(gè)階段——生子，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性給他造成了一些顧慮，“感覺(jué)大環(huán)境不好，想先減減負(fù)，再要孩子”。

　　因?yàn)檗k理房貸時(shí)沒(méi)有留下聯(lián)系方式，周云只能先打電話到銀行，查詢到負(fù)責(zé)自己房貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理，雙方這才加上微信。他還告訴證券時(shí)報(bào)記者，他的一位朋友也決定要提前還貸，“她也是開(kāi)始備孕了，現(xiàn)在就等著年終獎(jiǎng)發(fā)下來(lái)，可以一次性多還一些”。

　　就業(yè)壓力、生活壓力、理財(cái)收益不佳，在疫情擾動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)下行的映襯下越發(fā)凸顯，降低需求、“勒緊褲腰帶”成為越來(lái)越多年輕人應(yīng)對(duì)外部環(huán)境不確定性風(fēng)險(xiǎn)的理性選擇。

　　東南地區(qū)某國(guó)有大行的一位個(gè)貸經(jīng)理告訴證券時(shí)報(bào)記者，今年以來(lái)，咨詢提前還按揭的人“暴增”，其中大部分是年輕人。

　　有些城市，提前還貸不僅需要排隊(duì)，還必須提前一個(gè)月預(yù)約�！拔肄k理房貸的銀行說(shuō)，現(xiàn)在成都提前還款要預(yù)約排隊(duì)一個(gè)月以上，也就是你得先提交還款申請(qǐng)，然后等上一個(gè)月才能去辦理還款�！蓖跤罡嬖V證券時(shí)報(bào)記者。

　　從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，南華期貨研究所馬燕團(tuán)隊(duì)指出，截至今年6月，個(gè)人住房貸款余額為38.86萬(wàn)億元，較3月僅增加200億元�？紤]到地產(chǎn)銷售面積同比僅下滑三四成，個(gè)人住房貸款余額幾乎維持不變大概率是由提前還貸行為導(dǎo)致。

　　算好利息這本賬

　　1995年出生的林子(化名)從去年年初就開(kāi)始提前還貸了。和其他受訪者不同，他把提前還貸當(dāng)成強(qiáng)制自己儲(chǔ)蓄的一種方式，“每攢夠2萬(wàn)~5萬(wàn)元，就還一次，去年陸陸續(xù)續(xù)分六次還了23萬(wàn)元”。

　　“上未老，下無(wú)小”，還有兩個(gè)姐姐可以幫襯的林子，在考慮提前還貸時(shí)，只需要遵從最簡(jiǎn)單的利率對(duì)比�！拔覐囊婚_(kāi)始就決定要提前還貸，在辦理房貸的時(shí)候就問(wèn)過(guò)銀行如何辦理手續(xù)。”林子告訴證券時(shí)報(bào)記者，“我的貸款利率是5.635%，理財(cái)?shù)氖找嬷挥?%多一些，當(dāng)時(shí)就覺(jué)得這個(gè)貸款利率太高了�！�

　　在王宇看來(lái)，提前還貸現(xiàn)象在成都表現(xiàn)得尤為明顯，主要是因?yàn)樵摰貐^(qū)的貸款利率最高點(diǎn)曾達(dá)到6.3%，現(xiàn)已降到4.3%，“這樣的利率落差讓大家都開(kāi)始考慮提前還貸了”。

　　“以前經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)，對(duì)個(gè)人來(lái)講，房貸是一生中僅有的、能獲得低成本資金的機(jī)會(huì)。凡是利用好這種機(jī)會(huì)的人，都能抓住資產(chǎn)增值的紅利。所以，理性的選擇是最大化利用銀行杠桿來(lái)賺錢�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

　　他舉例，最典型的就是深圳居民，若他們手上錢多，過(guò)去的做法不是高首付、低月供，而是低首付、買兩套。“但今年上半年，新增貸款減少的城市中，就有深圳�！�

　　“新增貸款減少”意味著提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年上半年，中國(guó)住戶貸款余額同比少增2.4萬(wàn)億元，其中主要是住房貸款少增1.94萬(wàn)億元。

　　周茂華認(rèn)為，發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)變，與房貸利率不斷下行有關(guān)。今年4月，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾曾表示，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20~60個(gè)基點(diǎn)不等。

　　隨后在8月，5年期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)北上廣深四大一線城市的首套房貸利率集體進(jìn)入“4時(shí)代”�！疤崆斑�款有助于減少房貸利息支出，同時(shí)市場(chǎng)利率波動(dòng)下行也導(dǎo)致市場(chǎng)上金融產(chǎn)品收益普遍缺乏吸引力�！敝苊�華說(shuō)。

　　“如果搞不到高于房貸利率的理財(cái)，還掉房貸就相當(dāng)于理財(cái)了�！崩钣罴我脖硎�，“有機(jī)構(gòu)算過(guò)，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右，所以提前還掉房貸，不奇怪�！�

　　節(jié)省利息，的確是年輕人選擇提前還貸的最直接需求，但在實(shí)際操作中，受訪的幾位年輕人并沒(méi)有把最大化節(jié)省利息擺在首位，而是基于“減少月供”的考慮，以減輕眼前的生活壓力。

　　目前，銀行接受兩種提前還貸方式：一種是月供不變，縮減還款期限；另一種是還款期限不變，減少月供。前者節(jié)省的利息明顯多于后者。以貸款期限30年、年利率5.6%的100萬(wàn)元房貸計(jì)算，如果在還款一年后提前償還50萬(wàn)元本金，選擇縮減還款期限的話，可節(jié)省88萬(wàn)元利息，但選擇減少月供，只能節(jié)省52萬(wàn)元利息。

　　今年7月，周云夫妻倆和家人一起籌措了40萬(wàn)元的資金，提前還上了一部分房貸本金，他們選擇的就是“減少月供”的方式�！艾F(xiàn)在我們每個(gè)月按揭少了兩千多，可以喘一口氣了�！敝茉菩χ�說(shuō)。

　　和很多年輕人一樣，周云是為結(jié)婚而買的房，父母出了首付，他和妻子一起還按揭。因?yàn)橹茉坪推拮拥墓ぷ髂晗薅疾婚L(zhǎng)，公積金貸款額度很低，只能選擇辦理純商業(yè)貸款。

　　彼時(shí)，寧波地區(qū)的首套房貸款利率是5.3%，算下來(lái)，他和妻子每個(gè)月要還五六千的按揭，相當(dāng)于周云工資收入的一半，加上二人買的是期房，目前還需要租房，等于負(fù)擔(dān)著雙份住房成本，壓力較大�！捌鋵�(shí)我身邊房貸壓力不大的朋友，比如公積金能覆蓋大部分貸款，他們不會(huì)想著提前還�！敝茉普f(shuō)。

　　林子也向證券時(shí)報(bào)記者表示，這次提前還完部分房貸后，每個(gè)月的按揭只剩下1800元左右�！皦毫Σ淮螅�不會(huì)再繼續(xù)提前還剩下的房貸了。”

　　銀行放貸難

　　小劉發(fā)現(xiàn)，身邊提前還貸的朋友越來(lái)越多了，他剛買房時(shí)大家是“能貸多少貸多少”，現(xiàn)在則是“寧愿借錢還貸，也不想繼續(xù)背貸”。

　　提前還貸的客戶增多，已經(jīng)引起了銀行重視。今年8月1日，交通銀行曾于官網(wǎng)發(fā)布了一條“個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的公告，但隨后該公告被撤回。

　　從能貸多少就貸多少，到能還多少就還多少，這種現(xiàn)象也折射出當(dāng)前銀行放貸難的困境。證券時(shí)報(bào)記者梳理16家上市大中型銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年6月末，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、渤海銀行等4家股份行的個(gè)人住房貸款余額較上年末呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而六大國(guó)有行新增按揭貸款也僅為去年同期的1/3左右，創(chuàng)下新低。

　　“當(dāng)下資產(chǎn)荒，房貸可以說(shuō)是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。”李宇嘉說(shuō)，沒(méi)想到銀行按揭貸放款從“控額度”到“保額度”，前后轉(zhuǎn)變僅在短短不到一年的時(shí)間內(nèi)發(fā)生。

　　理論上，客戶提前還貸對(duì)銀行而言有利也有弊。周茂華認(rèn)為，利在提前還貸能夠釋放銀行放貸空間，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，但房貸違約低、收益較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定，提前還貸導(dǎo)致銀行的這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)減少了。“尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)壓力大的環(huán)境下，銀行放貸壓力不小�！�

　　另一方面，在債市擁擠、資產(chǎn)配置收益率已經(jīng)較弱、貨幣環(huán)境較寬松的背景下，銀行存在較強(qiáng)的信貸供給意愿。一位銀行高管就在半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，年內(nèi)銀行的貸款競(jìng)爭(zhēng)一度比存款競(jìng)爭(zhēng)更慘烈，大家普遍降低貸款的定價(jià)去進(jìn)行信貸投放。

　　這也給一些原本房貸利率較高的業(yè)主提供了套利空間�！叭ツ觊_(kāi)始，我就頻繁接到銀行推銷貸款的電話，貸款利率從4.25%降到3.85%，現(xiàn)在甚至都不需要抵押房子就能獲批最低利率�！蓖跤罡嬖V證券時(shí)報(bào)記者，她正在考慮貸一筆經(jīng)營(yíng)貸來(lái)置換房貸，“利率整整差出了2個(gè)百分點(diǎn)�！�

　　有著跟王宇一樣想法的許昌(化名)，他已順利完成了兩種貸款的置換。許昌在泉州經(jīng)營(yíng)一家小店，這座小城雖然也在今年3月受到了疫情侵襲，但幾周內(nèi)就得到了控制，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響不大，所以他對(duì)疫情潛在風(fēng)險(xiǎn)的感受不深。

　　幾個(gè)月前，許昌發(fā)現(xiàn)好幾家銀行都在低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸，“抵押貸的月息可以低到3厘(約年化3.6%)，可以貸三年，而且是先息后本�！焙芸欤�許昌就找中介搭線，貸到一筆100萬(wàn)元的過(guò)橋資金，把房子解押后套出了一筆個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行置換。

　　不過(guò)，這種方式存在一定風(fēng)險(xiǎn)。“房屋按揭貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年，有利于平滑個(gè)人全生命周期的債務(wù)與資產(chǎn)匹配問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸一般期限較短�！币晃汇y行研究員表示，特別是部分年輕人在未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行的過(guò)程當(dāng)中，因收入不確定性容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸到期無(wú)法按時(shí)償還，導(dǎo)致逾期不良，影響個(gè)人征信。

　　前述大行個(gè)貸經(jīng)理也告訴證券時(shí)報(bào)記者，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸明確規(guī)定不能用于歸還房貸，銀行要是監(jiān)控到這類資金流向了樓市，就會(huì)要求貸款人還款，“一般5~10個(gè)工作日內(nèi)就必須把錢還上，這么短的時(shí)間貸款人來(lái)不及做資金置換，就很容易出問(wèn)題”。